福州房产律师：合同中的结算和清理条款效力不受合同解除的影响
关键词：合同解除 合同结算条款 合同条款效力
裁判主旨：合同的权利义务终止后，合同中结算和清理条款的效力不受影响，即在各方均未就合同解除后的权利义务达成一致的情况下，仍然应当适用原合同中的结算和清理条款。
案情简介：
2013年10月8日，林炳文、石惠珍、林俊昕（原名林心旷）与王萍签订《房屋买卖合同》，林炳文等将其共同共有的位于福州市仓山区建新镇花溪南路28号橘园洲C地块F－7#楼104复式单元转让予王萍；《房屋买卖合同》第十一条第（二）项明确约定“乙方（即王萍）应在本合同签订当日支付购房保证金人民币壹拾壹万伍仟元整（小写115000），购房保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管。”同日，林炳文等、王萍与金诚丰公司签订了《交易服务合同》，合同第三条第（二）项约定“乙方（王萍）违反《房屋买卖合同》导致甲方（即林炳文等）解除该合同的，乙方无权要求丙方（即金诚丰公司）退还购房保证金；在甲乙双方就纠纷处理协商一致或人民法院就甲乙双方的纠纷作出相关裁决并执行完毕后，乙方有权要求丙方退还购房保证金”。合同签订后，因王萍未履行合同约定的义务，导致房屋转让交易失败。
2014年8月13日，林炳文等、福州市仓山区中天麦田房产中介所、金诚丰公司签订《具结书》，约定林炳文等于2014年8月4日解除与王萍之间的《房屋买卖合同》、《交易服务合同》，丙方（即金诚丰公司）向甲方（即林炳文等）退还前述房屋的相关权属证材料并收回相应收证收据，林炳文等亦不必支付居间服务费，三方之间的权利义务终止，互不承担责任。
林炳文等于2014年12月22日，向福州市仓山区人民法院起诉王萍。2014年12月28日，林炳文等函告金诚丰公司，请求金诚丰公司为了保障将来判决内容得以顺利实现，继续依约保管王萍的购房保证金。2015年6月，一审法院（2015）仓民初字第63号《民事判决书》判决王萍应承担相应的违约责任，该判决书于2015年7月2日发生法律效力。同年9月15日，林炳文等向一审法院提请强制执行。同年11月24日，林炳文等方致函金诚丰公司，请求金诚丰公司将代管的王萍购房保证金115000元向林炳文等方交付或向贵院提存，或向林炳文等说明交付程序与相关情况。金诚丰公司回函称“2014年12月23日，应买方（即王萍）要求我司已将买方已付购房保证金人民币壹拾壹万伍仟元整，退还买方”。
林炳文等诉至法院要求被告福建金诚丰担保有限公司对王萍应予支付的465000元违约金，在115000元购房保证金金额范围内，承担连带支付责任。
法院观点：
仓山法院：双方于2013年10月8日签订的《交易服务合同》系各方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，各方应当按约履行。《交易服务合同》约定，“乙方（王萍）违反《房屋买卖合同》导致甲方（即林炳文等）解除该合同的，乙方无权要求丙方（即金诚丰公司）退还购房保证金；在甲乙双方就纠纷处理协商一致或人民法院就甲乙双方的纠纷作出相关裁决并执行完毕后，乙方有权要求丙方退还购房保证金”。因王萍违约，导致房屋买卖交易解除，此时丙方（即金诚丰公司）负有保管购房保证金的义务，不应向王萍退还购房保证金。林炳文等要求金诚丰公司向其返还购房保证金115000元，符合合同约定，一审法院予以支持。金诚丰公司抗辩根据双方2014年8月13日签订的《具结书》之约定，交易各方权利义务终止，互不承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，《交易服务合同》虽解除，但金诚丰公司仍负有保管、返还购房保证金的后合同义务，且《具结书》中并未免除金诚丰公司的此项义务，故一审法院对金诚丰公司抗辩不予以采纳。金诚丰公司抗辩其已于2014年12月23日将115000元购房保证金退还王萍，但未提供相关证据证明其事实主张，一审法院不予认可。金诚丰公司抗辩《交易服务合同》中林炳文等未支付对价、林炳文等已就王萍违约的相关款项向法院申请强制执行等，但上述抗辩均不能免除金诚丰公司应尽义务，亦不得对抗林炳文等主张，一审法院不予采纳。故一审判决：被告福建金诚丰担保有限公司于本判决生效之日起十日向林炳文、石惠珍、林俊昕返还购房保证金115000元。
福州中院：本院另查明，金诚丰公司于2014年12月23日应王萍要求将购房保证金11.5万元退还王萍。
本院认为，关于本案的案由。林炳文等据以主张金诚丰公司在11.5万元购房保证金范围内承担连带返还责任的依据是金诚丰公司违反合同约定，擅自将上述购房保证金退还王萍。林炳文等的请求权基础在于其与金诚丰公司之间存在交易服务合同关系，以及金诚丰公司违反交易服务合同约定的事实，故本案案由应当定为服务合同纠纷。原审将案由确定为房屋买卖合同纠纷不当，本院予以纠正。
关于本案《具结书》法律效力的问题。首先，形式上，《交易服务合同》系林炳文等与王萍以及金诚丰公司共同签订的，而《具结书》中仅为林炳文等与金诚丰公司以及福州市仓山区中天麦田房产中介所（以下简称“麦田中介所”）订立，王萍并未签订该《具结书》，故不能仅以该《具结书》作为《交易服务合同》解除后确定各方权利义务的依据；其次，内容上，该《具结书》订立的目的在于确定金诚丰公司向林炳文等退还收取的相关材料，“麦田中介所”不再向林炳文等主张居间服务费，订立的目的不在于免除金诚丰公司保管购房保证金的义务；第三，根据《合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止后，合同中结算和清理条款的效力不受影响，即不会因当事人的事后约定而影响其效力。在各方均未就合同后的权利义务达成一致的情况下，本案仍然应当适用原合同中的结算和清理条款。故，金诚丰公司主张因其与林炳文等签订《具结书》而免除其继续保管购房保证金的义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院对于金诚丰公司在《交易服务合同》后仍负有保管、返还保证金的义务，于法有据，本院予以确认。
关于金诚丰公司所应承担的责任问题。金诚丰公司主张一审法院存在判非所诉的情况，本院注意到，林炳文等一审诉请金诚丰公司对王萍应予支付的465000元违约金，在115000元购房保证金金额范围内，承担连带支付责任。而一审法院判决金诚丰公司向林炳文等返还购房保证金115000元。因金诚丰公司因其自身的违约行为需要对王萍所负债务中的115000元承担责任，金诚丰承担上述责任后，王萍对林炳文的债务在115000元范围内消灭，而金诚丰公司获得向王萍主张该115000元的权利。以上责任的承担方式，符合连带责任的性质。一审法院仅判决金诚丰向林炳文等返还115000元，即可能导致林炳文重复受偿，也限制了金诚丰公司对王萍追索的权利，突破当事人的诉请，亦有失公允。上诉人金诚丰公司的该上诉请求，本院予以支持。判决如下：一、撤销福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初字第729号民事判决；二、上诉人福建金诚丰担保有限公司对王萍应予支付的465000元违约金，在115000元购房保证金金额范围内，对被上诉人林炳文、石惠珍、林俊昕承担连带支付责任；三、驳回上诉人福建金诚丰担保有限公司的其他上诉请求。
福州房产律师评析：
在福建金诚丰担保有限公司提供的格式合同《交易服务合同》中，约定，“乙方违反《房屋买卖合同》导致甲方解除该合同的，乙方无权要求丙方（即金诚丰公司）退还购房保证金；在甲乙双方就纠纷处理协商一致或人民法院就甲乙双方的纠纷作出相关裁决并执行完毕后，乙方有权要求丙方退还购房保证金”。这就是典型的合同结算条款。《中华人民共和国合同法》第九十八条明确规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。所以如果三方没有就此事项另行达成其它约定，丙方（即金诚丰公司）无权自行退还购房保证金，否则应在该购房保证金金额范围内承担连带支付责任。
本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。
案例索引：福州市中级人民法院（2016）闽01民终3321号“福建金诚丰担保有限公司与林炳文、石惠珍、林俊昕服务合同纠纷二审民事判决书”，见《福建金诚丰担保有限公司与林炳文、石惠珍、林俊昕服务合同纠纷二审民事判决书》（审判长李瑞钦,审判员潘筝,代理审判员刘启鸣），载 《无讼案例》（20160920）。